Čoraz viac ľudí rieši svoju bytovú otázku tým, že si prenajme byt. Čoraz viac ľudí sa však stretáva aj s problémami, ktoré pri nájme bytu môžu vzniknúť, či už na strane prenajímateľa alebo nájomcu. Správne vypracovanou nájomnou zmluvou a poznaním svojich práv a povinností možno predísť sporom vyplývajúcich z nájomných vzťahov.
Nájomná zmluva
Osobitné ustanovenia o nájme bytu obsahuje Občiansky zákonník v §685 a nasledujúcich ustanoveniach. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, t.j. kto je prenajímateľom a kto nájomcom, označenie predmetu a rozsahu užívania, t.j. identifikácia bytu, ktorý sa prenajíma, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu, ak nie je určená presná výška nájomného. Nájomná zmluva by mala tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak v nájomnej zmluve nie je dohodnutá doba nájmu, teda na akú dobu prenecháva prenajímateľ nájomcovi byt do užívania, platí, že nájomná zmluva sa uzatvorila na dobu neurčitú.
Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, t.j. termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania. Aby sa predišlo nejasnostiam pri ročnom vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu (voda, plyn, elektrina), je vhodné do nájomnej zmluvy uviesť, ako sa vysporiadajú prípadné nedoplatky alebo preplatky z vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu.
V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie tzv. kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Je potrebné si uvedomiť, že kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a pod.). V prípade, ak počas trvania nájomného vzťahu nedôjde k takýmto situáciám, je prenajímateľ povinný po skončení nájmu kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť.
Aj keď to Občiansky zákonník nevyžaduje, odporúčame nájomnú zmluvu uzatvoriť písomne s tým, aby každý účastník obdržal jedno vyhotovenie zmluvy. Ak by však nájomná zmluva nebola vyhotovená v písomnej forme, je potrebné o jej obsahu vyhotoviť zápisnicu.
Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
Zmluvným stranám vyplývajú z nájomného vzťahu nielen práva, ale aj povinnosti. V záujme bezproblémových vzťahov by prenajímateľ aj nájomca mali dbať a dávať pozor na to, aby svoje práva a povinnosti vykonávali v súlade so zákonom, najmä s ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu.
Jedným z hlavných práv nájomcu je právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Tomuto právu nájomcu na druhej strane zodpovedá povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a povinnosť zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon svojich práv spojených s užívaním bytu. Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. a jeho príloha. Sú nimi opravy bytu ako aj výmeny drobných súčiastok, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ako aj tie, ktoré nie sú uvedené v prílohe nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6, 64 eura.
V prípade takých nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Je potrebné nájomcu upozorniť na to, že právo na náhradu si musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu a ak si ho neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia nedostatkov, toto právo zanikne.
Rovnaký princíp platí pre zmluvné strany aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ich neodstráni, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu tieto nedostatky odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.
Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady, len so súhlasom prenajímateľa. Prenajímateľ je oprávnený vykonať stavebné úpravy v byte iba so súhlasom nájomcu, avšak nájomca môže súhlas odmietnuť len z vážnych dôvodov.
Zánik nájmu
Nájom bytu môže zaniknúť niektorým z týchto spôsobov:
1) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
2) písomnou výpoveďou alebo
3) uplynutím času, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas.
Samozrejme, na prvom mieste zmluvné strany preferujú vždy dobrovoľné ukončenie nájmu, a to vzájomnou dohodou prenajímateľa s nájomcom, pričom táto dohoda musí byť písomná. V prípade, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, nájom zaniká uplynutím tohto času. Až v prípade, ak medzi prenajímateľom a nájomcom k dohode o skončení nájomného vzťahu nedôjde, možno ho ukončiť výpoveďou. Výpoveďou môže ukončiť nájomný vzťah nájomca, ako aj prenajímateľ. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez uvedenia dôvodu. Keďže je nájom bytu zo zákona chránený, pričom zákon chráni vo väčšej miere nájomcu, prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov ustanovených v §711 Občianskeho zákonníka.
Výpoveď musí byť písomná a doručená druhej strane. Ak bola daná výpoveď, nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Je potrebné prenajímateľov upozorniť na to, že vo výpovedi danej nájomcovi musia dôvod výpovede skutkovo vymedziť v zmysle zákonných dôvodov tak, aby ho nebolo možné zameniť za iný dôvod, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno ani dodatočne meniť.
Zákonné dôvody, z ktorých môže dať prenajímateľ nájomcovi výpoveď, sú nasledovné:
a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
V prípade, ak má nájomca zato, že výpoveď mu daná prenajímateľom nie je v súlade so zákonom, môže sa domáhať neplatnosti výpovede na súde, a to v lehote do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.
Ako Vám môže pomôcť advokát?
Naša advokátska kancelária poskytuje komplexné právne služby v oblasti občianskeho práva. Naše právne zastúpenie v rámci nájmu zahŕňa najmä nasledovné služby:
- právne poradenstvo vo všetkých otázkach súvisiacich s nájomnou zmluvou, s nájmom vecí a bytu, s právami a povinnosťami prenajímateľa a nájomcu, s nájomným, so skončením nájmu, s podnájmom bytu, s nájmom a podnájmom nebytových priestorov;
- vypracovanie nájomnej zmluvy so všetkými jej podstatnými ako aj vedľajšími náležitosťami, vypracovanie dohody o zániku nájmu, vypracovanie výpovede z nájmu bytu a vypracovanie ostatných písomností súvisiacich s inštitútom nájmu;
- sprostredkovanie ponuky a dopytu nájmov bytov v Nitre.